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二手房怎么改造

有资料介绍,美国每年上市交易的新 房与二手房比例为1比3,欧洲人每6年至 8年换一次房,主体也是旧房。但是,同为 二手房,国内外的命运却不尽相同,在国 外,不少房子有几十年乃至上百年历史, 不但不过时,有的甚至比新房更值钱。而 在国内,由于设计、建造、配套等方面的 问题,十年的房子便已落伍。据统计,近 年,我国每年新建约3亿平方米房屋,但 老房子的数量更大,以北京为例,共有 1300万平方米危旧房。对待老房子,一种 态度是拆了重建,另一种是房屋质量不错, 对其进行改造。住宅作为大宗消费品,其 特点是投资大、寿命长。一般情况下,钢 筋混凝土结构、砖混结构的房屋,使用寿 命多为50年至70年,岂能一拆了之!
据介绍,唐山地震以后建造的房屋, 多为钢筋混凝土结构,有一定使用寿命, 质量很好,如果拆掉,无疑造成浪费。我 国旧房由于过多地使用平屋顶,渗漏问题 不可避免,同时屋顶间、墙立面保温、旧 的给排水系统、供热都已不能适应现代生 活需要。为提高居住质量,增加居住面积, 旧房改造成为事关多方的重大课题。
屋顶又被称为房屋的第五立面。欧美 则把坡屋顶奉为建筑经典,我国大连、上 海等地对旧房改造进行新尝试,即在原有 住宅顶部加层或加盖斜屋顶。实践证明效 果不错: 增加了建筑面积,美化了城市景 观,解决了屋顶渗漏,同时不影响原建筑 的日照间距。以大连渤海饭店为例,他们 利用丹麦威卢克斯斜屋顶窗技术搞加层, 在不影响正常工作的情况下,工期仅为8 个月。据介绍,每平方米建筑面积造价仅 为1100元。专家指出,加层和坡屋顶的利 用拓宽了旧房改造的思路,整齐的风格将 使城市风貌焕然一新。北京许多市区中心 旧房质量不错,简单拆掉十分可惜,增加 一层坡屋顶则可增加可观的居住空间,并 能保证采光充分、通风良好、居住宜人。 简单计算,每楼加一层,六幢楼就意味着 在原有小区内新建一幢六层住宅。
旧房改造加坡屋顶是个综合性问题, 其改造程序一般为: 提出设计方案一进行 论证一整楼居民同意一地方管理部门审批 一施工一竣工验收。其中关键是论证阶段, 包括地基的验算,墙体强度的验算等可行 性计算内容,这些都要在送交管理部门前 完成。论证过程中还要得到居民的同意, 上海曾发生过一件事: 全楼有两户居民不 同意对旧楼改造,计划也因此无法实施。 在国外,通常在楼顶加层或对楼面装修或 对墙体窗户、玻璃、给水系统进行改造前, 要把全体居民代表召集在一起,对改造方 案讨论,表决时多数通过即可。
另外,旧房改造还牵涉到费用问题, 国外的经验是由业主和所有人共同出资, 先进行贷款,然后出租或出售改造的部分, 得到的收益交还贷款,余下全体居民共同 受益。如果公房改造,则由政府出一部分 资金,改造后靠加层的收入降低租金。同 时管理部门要对屋面坡度、材料色彩、电 梯、绿地面积、停车泊位等全面考虑。
旧有建筑的改建改造是个大问题,需 要作为课题来研究,因为从城市景观、改 善居住环境来讲,都需要改造。在我国住 房出售给个人之后,要改造首先要立法, 对什么情况可以改造、改好以后产权归谁 做出规定; 同时因为钢木结构是不同结构 体系,必须有分析计算的方法,还要对地 震等问题予以考虑,进行实验; 第三,现 有房屋加层值不值得,能不能加层,怎么 鉴定,怎么判断。唐山地震后的第一年, 国家拨了2亿多元,以后每年花巨资加固 房子,但如今随着城市建设的发展许多加 固的房子又被拆掉了,这样就使得原来投 入的巨额加固资金成为了极大的浪费。
当老房模式不能满足生活需要时,住 户改造房屋,牵扯到上下水、烟道,还有 屋顶防水的问题以及房屋荷载等综合性问 题。改造时有四条原则: 1. 施工时减少对 人的干扰; 2. 新加扩建不能破坏原有房屋; 3. 不能削弱或降低原建筑功能,增加面积 也要提高居住质量; 4. 综合考虑规划绿化、 采光、通风等。

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